企业参建保障房曲线获利八种门道
下半年，全国保障房的开工率成效显著。
6月底，全国保障房建设开工率仅56.6%，截至7月底达到72%。住房和城乡建设部最新披露的数据则显示，1-8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实际开工868万套，开工率86%(不含西藏自治区)。
开工率跳跃式上升的背后，有人士担忧，不确定性因素还有很多，比如地方*府与参建企业之间就参建回报模式的博弈。
很多参与企业更多是奔着可获得的间接利益去建设保障房，这已成为业内公开的秘密。一个说法是，有实力的开发企业可适度参与保障房建设，但不宜大规模开展。在这过程中，尤要注意与*府的协调公关及开发进度和成本控制。
参建动机：难逃利益眼光
2011年，我国保障房建设任务非常繁重，需要更多房地产开发企业的参与。不过，易居研究院企业研究中心总经理周建成指出， 房企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并没有形成成熟的盈利模式，净利润在3%以下，而市场化住宅开发净利润一般都在15%以上，两相对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。
但签了*令状，时间紧迫，吸引更多民营企业参与保障房建设，是许多地方的当务之急。本报了解到，在无法改变保障房项目本身直接利益的情况下，越来越多地方是让参与企业看到更多间接利益的可能。
上海某参与了当地保障房项目的开发商人士告诉，无论是央企、地方国企还是民企，企业都是要追求经济利益的。企业参建保障房，在承担社会责任的同时，还要考虑到经济利益。而对一些企业来说，参建保障房，除直接收益外，更看重的反而是间接利益。
周建成分析，以目前全国各地不同的保障房参加汇报模式看，这些间接利益主要可以概括为八种。
首先是通过一二级联动获得二级开发权
更多企业则希望通过参与配建项目实现低成本拿地。例如，今年4月，保利地产[简介 最新动态]拿下广州首幅 限地价、竞配建 配建公租房住宅地，楼面地价每平方米仅4407元。
眼下，通过参建保障房来获得融资优惠，成为房企更为看重的间接利益。据了解，上海晶城项目是一个保障房项目，前期投入40 多亿元，其中一半为上海城开集团自有资金，另一半由*府出面，向银行贷款，享受还贷利率为银行基准利率的优惠。[相关阅读：全国保障房开工率为86% 保障房开工率广东垫底]
不少地方国企则通过工业用地变性住宅用地参建保障房大幅获利。北京金隅就是一个例子。北京金隅开发建设了7个经适房项目、6个两限房项目、4个廉租住房项目和1个公租房项目，保障房开发用地大多来自于自有工业用地，成本低廉，保障房项目盈利良好。
周建成还指出，另外，包括通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、低价格获得商业用地、通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力、参建保障房项目可以加快项目行*审批等间接获利方式，在全国许多地方的保障房吸引企业参建机制中出现。
博弈保障房参建模式
委托代建、配建和直接招标建设是目前大多数地方*府吸引企业参建保障房的三种主要模式。 周建成指出。
据了解，目前地方*府推进的委托代建模式，投资开发建设保障房的资金全部由*府筹措，土地全部由*府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，*府面向保障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1%左右的委托费。
但这种模式吸引力极有限。于是，委托代建模式又出现一些演化。 配建模式则是目前经适房、限价房建设采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此类模式。配建部分如果是经适房或限价房，一般会以定向销售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，则由*府旗下保障房建设平台公司购买后出租。 周建成告诉本报。
据了解，目前，北京、青岛等省市，在出让商品房用地时，常要求竞标者保证建设一定比例的保障房。
直接招标模式通常适用于地方安置房的建设。在这种模式下，土地直接以整体保障房出让，资金初始由开发商支付，后期由*府购买并负责销售，建设过程中*府按照3%利润率和1%左右的代建费支付开发商。不少地方规定开发商如果能在两年内完成开发周期，每年净资产收益率可以达到8%以上。
通过直接招标方式参与保障房的房地产开发企业主要有两类，一类是本地的国企，另一类是万科、金地等实力雄厚的全国性企业，通过承担部分保障房建设来保证与地方*府的良好关系。
周建成分析，企业参建保障房也面临一些风险。首先是*府回购时间不明确的风险。如2010年北京金隅承建的公租房项目由*府回购，但回购周期长达半年到一年，抵消了建设公租房的利润(原因是回购资金没有列入地方*府财*预算)。 企业还面临*府 爽约 的风险，主要是地方*府换届带来的风险。